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売値の定義

売値の定義
ヒグチ(宅地建物取引士)

レートの見方-BIDとASK

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一種単価とは?

レンタブルエリアとは、入居人の占有スペースです。逆にレンタブルエリアでない部分とは、廊下、エレベーター、機械室など、入居人が専有できない区域です。
レンタブルエリアは収益を生み出す部分なので、これが多いと投資効率が良くなります。レンタブルエリアが多ければ、レンタブル比が高くなるので、レンタブル比の高い物件は投資に向いていると言えるのです。
マンションなどの居住物件であれば、65~85%程度のレンタブル比が求められます。
一方、中小規模のオフィスビルは共用部分が少ないことが多いので、レンタブルエリアが広くなり、結果的に高いレンタブル比になります。
土地を買って収益物件を建てるときは、レンタブル比を意識しておくといいでしょう。

適正な一種単価の目安は?

一種単価は、いくらが適正なのでしょうか?
これは、建物を建てる時のコストや周辺相場、期待している利回りなどで変わってきます。
仮に、期待している利回りが8%だとします。また、購入を検討している土地の広さが100坪で、容積率400%だと設定します。
この土地を買った場合、建てられる建物の最大床面積は400坪です。
建物の建築コストが坪単価60万だとすると、建築に必要な金額は2億4,000万円です。
この物件のレンタブル比が80%になるように建築した場合、レンタブルエリアは400坪×80%=320坪となります。
物件のある地域の賃料相場が1坪あたり月額1万円の場合、月に320万円、年間3,840万円の家賃収入を得られます。

【ケース別】低廉譲渡・低廉売買によってかかる税金とは?贈与税がかかるときの計算方法も解説

【ケース別】低廉譲渡・低廉売買によってかかる税金とは?贈与税がかかるときの計算方法も解説

低廉譲渡(低廉売買)とみなされたときにかかる贈与税


例えば、相続税評価額5,000万円の不動産を長男に3,000万円で売却した場合には、以下の通り贈与税を納めなければいけません。

低廉譲渡(低廉売買)で贈与税が課税されない基準

判例によると、 時価の80%にあたる低廉譲渡を有効 としています。

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自社株買いって何?

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当社でのお取引にあたっては、各商品毎に所定の手数料や諸経費等をご負担いただく場合があります。
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CFD取引は預託した証拠金に比べて大きな金額の取引が可能なため、原資産である株式・ETF・ETN・株価指数・その他の指数・商品現物・商品先物、為替、各国の情勢・金融政策、経済指標等の変動により、差し入れた証拠金以上の損失が生じるおそれがあります。
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LINE証券株式会社/金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第3144号、商品先物取引業者
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事故物件を売るには?売却方法を徹底解説!相場価格や買取のコツも紹介

事故物件を売るには?売却方法を徹底解説!相場価格や買取のコツも紹介

奥様

事故物件を売却するうえで一番の問題点となるのは、 人気がないことを理由にして、相場より大幅に安く買い叩く不動産会社がいること です。

不動産屋

奥様

サカネ

住まいのアドバイザー

  • 事故物件になる場合とならない場合
  • 事故物件の査定価格と相場価格
  • 事故物件を売却する方法と少しでも高く売るコツ

こちらのサイト「イクラ不動産」は不動産会社ではなく、 無料&匿名で不動産の査定や相談ができるサービス です。

だから!

住まいのアドバイザー

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事故物件になる場合とは?

事故物件とは、 自殺や他殺など、その家で人の死に関わる事件や事故が起きた不動産 (マンション・一戸建て・土地を含む)のことです。

基本的に病死や自然死は該当しないとされていますが、 今まで事故物件に定義はありませんでした

このガイドラインによると、 人の死についての告知義務はあるが、病死や老衰などの自然死について、売主(貸主)は、買主(借主)に対して告知義務はない、 としています。

事故物件

「事故物件」≒「告知義務があるかないか」≒「告知義務がある場合は価格が大幅に下がる」 というものなので、非常に重要です。

ヒグチ(宅地建物取引士)

心理的瑕疵(しんりてきかし)

事故物件は、「 心理的瑕疵物件 」といわれることもあります。

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告知義務とは?事故物件ということを隠して売ってはいけない

不動産取引の慣行(かんこう:習わしやしきたりとして古くから行われていること)として事故物件に該当するかどうかは、 事故死か自然死かによって分かれる 売値の定義 と考えられてきました。

  • 事故死:自殺、殺人、変死、事故死(転落や転倒など)、孤独死、病死
  • 自然死:病死、老死、孤独死、突然死

事故物件を売却するときは、「告知義務(こくちぎむ)」を果たす必要があります。告知義務とは、心理的瑕疵に限らず、 売却前に、売主が知っている物件の瑕疵を、買主に伝えなければならないという売主の責任のこと です。

ヒグチ(宅地建物取引士)

  • 一戸建ての建物を壊して更地にしたから、告知する必要はないと思った
  • 事件から何年も経過しているから、告知する必要はないと思った
  • 事件があった家を取り壊して更地にしたため、告知義務を果たさなかった

事件や事故から時間が経てば告知義務がなくなるというものではありませんので、売主が知り得ている事実は包み隠さず告知するようにしましょう 。買主にはもちろん、不動産会社にもです。

ヒグチ(宅地建物取引士)

告知義務があるのはどんな死亡?国土交通省「事故物件ガイドライン」とは

国土交通省が2021年に示した宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインは、トラブルの未然防止の観点から、物件内における人の死について妥当と考えられる一般的な 基準 をとりまとめたものです。

売値の定義
告知事項 売買 賃貸
他殺(殺人) ◯ ※
自殺 ◯ ※
事故死 ◯ ※
火災による死亡 ◯ ※
原因が明らかでない死亡 ◯ ※
老衰や病死などの自然死
日常生活の不慮の事故死
孤独死 ◯ ※

売買・賃貸に関わらず、他殺、自殺、不慮の事故死以外の事故死、その他原因が明らかでない死亡(事故死か自然死か明らかでない場合等)が発生した場合は、告知義務があります 。実際、告知義務違反(重要事項説明義務違反)を理由とする損害賠償責任を巡る多くの紛争がみられます。

事故物件に該当する

ヒグチ(宅地建物取引士)

  • 住み心地の良さへの影響は自死等の後に第三者である別の賃借人が居住した事実によって希薄化すると考えられるとされている事例(東京地裁平成 19.8.10 26 判決、東京地裁平成 25.7.3 判決)
  • 賃貸住宅の貸室において自死が起きた後には、賃貸不可期間が1年、賃料に影響が出る期間が2年あると判断されている事例(東京地裁平成19.8.10判決、東京地裁平成 22.9.2 判決等)

一方、 老衰、持病による病死などいわゆる自然死や、自宅の階段からの転落や、入浴中の転倒事故、食事中の誤嚥 (ごえん:飲食物や唾液などを、誤って食道ではなく気道に飲み込むこと) など、日常生活の中で生じた不慮の事故死は、告知義務の対象外 とされています。

事故物件に該当しない

ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、 孤独死 など長期間にわたって人知れず放置されたことに伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、 特殊清掃等が必要であったり、行われた場合は告知義務があります

このガイドラインの対象はオフィス等ではなく、 居住用不動産 としており、隣接住戸や前面道路など、取引の対象となる不動産以外において発生した事案については、こちらのガイドラインの対象外としています。

ヒグチ(宅地建物取引士)

不動産会社の責任と調査方法

事故物件の調査方法として、売主(貸主)に対して、 物件状況等報告書やその他の書面に過去に生じた事案についての記載を求める ことにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされます。

物件状況等報告書(事故物件)

具体的には、 発生時期・場所・死因(不明な場合はその旨) を記載します。

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事故物件の売却相場

ここからは、いわゆる 「告知義務がある物件」≒「事故物件」 という定義でお話します。

多くの人が心理的瑕疵と感じる事象がある物件は、まず 相場通りの価格で売ることができません

ケースによって異なるため一概には言えませんが、相場価格から 自殺で3割前後他殺(殺人)で5割前後 の値引きになる覚悟が必要です。

一方、孤独死については、高齢化、核家族化の昨今よくある事象でもあります。 発見にいたったまでの期間(時間)にもよります が、ハウスクリーニングなどをすればそこまで価格は落ちない傾向があります。

ヒグチ(宅地建物取引士)

ご主人様

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